fbpx

Dynamika rynku biur elastycznych w Polsce na tle Unii Europejskiej

Według danych Real Capital Analytics, w 2018 roku to Polska odnotowała największy wzrost dynamiki inwestycji w nieruchomości spośród wszystkich krajów UE. W porównaniu z poprzednim rokiem, wartość inwestycji wzrosła aż o 16%. Na ten wynik złożył się między innymi rynek biurowy, który w naszym kraju regularnie dostarcza bardzo dobre wyniki inwestycyjne.

Z kolei Colliers International opublikował raport na temat europejskiego rynku elastycznych powierzchni biurowych (typu flex).

Analiza raportu pomaga zrozumieć aktualny stan polskiego rynku biurowego i prognozować jego przyszłość.

Trend ogólnoeuropejski

Zanim jednak poddamy analizie sytuację krajową na tle ogólnoeuropejskiej, warto pochylić się nad wnioskami wspólnymi dla całego obszaru Unii Europejskiej. Jak zauważają autorzy:

Szeroki wachlarz czynników wciąż wymusza znaczący wzrost popytu na elastyczne rozwiązania biurowe w całej Europie. Chociaż gwałtowny wzrost popytu na elastyczny obszar roboczy był bardziej zauważalny w ostatnim czasie, czynniki leżące u podstaw zmian rozwijały się w dłuższym okresie.

W raporcie zwrócono też uwagę na znaczenie trwającego rozwoju technologicznego i gwałtowny rozwój tendencji Europejczyków do utrzymywania się z różnorodnych, zazwyczaj drobnych zleceń, pozyskiwanych z różnych źródeł (tzw. gig economy – zjawisko dotyczące zarówno kierowców korzystających z aplikacji typu Uber, jak i specjalistów IT, medycznych, itd.). Jak zauważono, sprawia to, że stosunek osób pracujących pełnoetatowo do zatrudnionych w niepełnym wymiarze czasu, kontraktowych i samozatrudnionych jest już „bliski równemu”. Istotne dla rynku wydaje się także spostrzeżenie, że samozatrudnienie jest wciąż dynamicznie rosnącą tendencją wśród osób w wieku powyżej 45 lat.

Zmiany wymuszone sposobem myślenia

Co wydaje się logiczne, raport skupia się na najważniejszych miastach Europy (w tym uwzględnia Warszawę), jako rynkach najlepiej obrazujących ogólne tendencje.

Pośród wspólnych mianowników, jakie udało się znaleźć dla większości rynków, wyróżniono najważniejsze motory napędowe dynamizujące powstawanie biur elastycznych, występujące po stronie najemców:

  1. Preferencja elastycznych umów i możliwości sprawnego zarządzania kosztami,
  2. Możliwość szybkiej ekspansji i tworzenia lokalnych ośrodków operacyjnych,
  3. Preferencje pracowników, którzy coraz większą wagę przywiązują do samego miejsca wykonywania pracy.

Wyróżniono również czynniki wynikające z otoczenia rynkowego:

  1. 1. Rosnące finansowanie start-upów oraz firm z sektora SME,
  2. 2. Nowe standardy rachunkowości, preferujące elastyczne umowy.

Jak zauważają autorzy raportu, już dziś obserwujemy historycznie najwyższą dynamikę przedstawianego segmentu rynku, z notowanym wzrostem na poziomie nawet 205% pod względem liczby biur elastycznych w Europie w ciągu ostatnich pięciu lat.

Najbardziej dynamiczne rynki

Idąc od ogółu do szczegółu, niekwestionowanym europejskim liderem segmentu jest Londyn, gdzie działa ponad tysiąc (1023) biur elastycznych. Stanowi to ponad 5% całego rynku biurowego w mieście, a dynamika jest bardzo wysoka – w 2018 roku prawie 14% umów najmu powierzchni biurowych w ogóle służyło właśnie utworzeniu biur elastycznych.

Drugie miasto, Paryż, ma już „zaledwie” 409 biur elastycznych, a dynamika w 2018 roku nieznacznie przekroczyła 10%. Przekłada się to jednak na raczej niski wynik na tle całego rynku, bo niecały 1% powierzchni biurowych miasta to biura elastyczne.

Na uwagę zasługuje jeszcze Amsterdam, który jest drugim miastem europejskim mającym ponad 5% powierzchni biurowej typu flex oraz angielskie Bristol i Birmingham, które dynamiką przebijają nawet 15% nowej powierzchni zajmowanej w ciągu roku.

Średnia europejska plasuje się na poziomie ok. 1,5% powierzchni łącznej i 8% dynamiki, jednak w 2017 roku było to – odpowiednio, 1,25% i 4%, więc wzrost w ujęciu rok do roku jest bardzo wysoki.

Na takim tle w bardzo dobrym świetle przedstawia się Warszawa, z trzecim miejscem w Europie pod kątem zajmowanej powierzchni (już ponad 3,5% należy do segmentu biur elastycznych) i czwartym pod kątem dynamiki (powyżej 12%).

Główny wniosek autorów raportu brzmi:

Istnieje ogromny potencjał wzrostu [segmentu biur elastycznych], a sam wzrost jest spodziewany w każdym europejskim mieście.

A gdzie Polska?

W takim kontekście nietrudno prognozować wzrost tego segmentu również w Polsce. Nasz rynek ma jednak jeszcze jednego asa w rękawie – ceny. Okazuje się, że rozpiętość cenowa rynków europejskich jest wysoka – najwyższa średnia miesięczna kosztu w przeliczeniu na biurko (Londyn, 820 EUR) to ponad 2,5 razy tyle, co najniższa (Moskwa, 318 EUR). W większości metropolii koszt oscyluje w granicach 600 EUR, w Paryżu i Monachium sięga już 725 EUR. Oczywiście, również w Europie Zachodniej są wyjątki – w Amsterdamie i Kopenhadze średnia jest bliska 400 EUR, jednak wynika to przede wszystkim z faktu, że istnieją tam biura dotowane z budżetu, oferujące stawki odbiegające od rynkowych.

Na takim tle Warszawa (370 EUR) jest jedną z trzech najbardziej atrakcyjnych cenowo metropolii, poza Moskwą ustępując tylko rumuńskiemu Bukaresztowi (330 EUR). Budapeszt i Praga są już wyżej na skali cenowej, oscylując wokół 400 EUR.

Być może na pierwszy rzut oka różnica wydaje się niewielka, jednak pamiętajmy o tym, że oszczędzając 100 EUR miesięcznie na jednym stanowisku, na koniec roku mamy o 120 000 EUR więcej na każde 100 osób zatrudnione w korporacji, które notabene zazwyczaj zatrudniają tysiące pracowników. Idąc dalej – pamiętajmy o tym, że pozostałe polskie miasta oferują niższe stawki od stolicy.

Dlatego też, w połączeniu z solidnym rynkiem pracy, Polska wyraźnie jest jednym z liderów europejskiego wzrostu i nie widać obecnie danych statystycznych, które mogłyby tę sytuację zakłócić.

Dodaj komentarz